よくある質問｜鹿児島県志布志市の山﨑土地家屋調査士事務所　測量や土地の境界確定、分筆登記、建物登記

土地に関するよくある質問

土地の境界はどうやって決めるのですか？: 境界を決めるのではなく、境界を探すことが私たちの仕事です。土地の境界は公の手続きで定められた公法上の境界です。その土地に関する境界の各種資料を根拠に境界を探し、隣接地所有者に確認をしていただき境界は確定します。
土地を分割するためにはどんな作業の流れになるのでしょうか？: まず測量を行って全体の把握をします。そしてお隣との境界確定や、道路や水路などの官有地との境界確定を行って土地の周囲の境界を全て確認します。その上でどのように土地を分けるか図面を作成し、法務局に申請します。
土地の一部を隣地の方に売りたいのですが、どうすればよいでしょうか？: 手続きとしては、測量、分筆登記した後、売却の対象となる土地を所有権移転登記することになります。この場合権利部分は司法書士の先生にお願いする形になりますが、提携先のネットワークをご紹介いたしますので、着手前から登記完了までトータルでサポートさせて頂きます。お気軽に一度ご相談ください。
田畑をやめて駐車場にしたいのですが？: 土地の用途を変更すると1ヶ月以内に地目の変更をしなければなりません。この場合地目【田】または【畑】から駐車場（登記用語で雑種地）に変更することを要します。ただし、自分の土地だからといって田や畑の場合何をしてもよいわけではありません。事前に各市町村役場の農業委員会に駐車場にしたい旨の農地転用届け出をしましょう。
昔測量した図面があるのですが、それを使って簡単に分筆できないのですか？: 基準点といわれる公共のデータを持った場所からの測量が法律により義務付けられています。そのため昔の測量のデータはお隣との境界がどこだったかについては参考になりますが、法務局に届け出る図面には使えませんので、もう一度測量を行う必要があります。
土地を売ろうと思っているのですが、売る前に測量したほうが良いですか？: 土地を売る場合に測量しなければいけないという、法律の規制などは特にありません。但し、地価の高い都市部や市街地では測量をして面積を確定した上で売買をするのが一般的なようです。

建物に関するよくある質問

建物を新築したときにはどのような手続きの流れになりますか？: 土地家屋調査士による役所での調査から始まり、現地調査・測量を行って法務局に届出を行います。ここで重要なのはその建物が誰の所有かということです。間違って届出をしないよう土地家屋調査士による十分な調査がされます。
既存の建物と同じ敷地内に、車庫や物置などの建物を新しく建てた場合はなにか必要ですか？: 既存の建物（主たる建物）と同じ敷地内に、主たる建物に付随する用途で使用される建物を新しく建てた場合（所有者が同じ）は、「建物表題変更登記」で申請することができます。この場合、主たる建物の登記簿謄本内に、付随する建物の表示がされます。
建物を新築から1年以上たってしまいましたが、登記をする必要がありますか？: 建物を新築し、その建物に住所を移転してから1年以内であれば、登記に必要な登録免許税が減税されます（通常は家屋の評価額の1000分の4ですが、減税されると評価額の1000分の1、5になります）。そのため、新築した際は1年以内に登記をすることをお勧めしますが、新築から1年以上が経過した段階でも、建物の現況、所有状況を明らかにするために登記をする必要があります。
建物を取壊しましたが、登記が必要でしょうか？: 建物を取壊した場合、取壊しの日から一ヶ月以内に建物滅失登記をしなければいけません。これをそのままにしておくと、建物がなくなったのにもかかわらず、登記記録だけが残ってしまうことになります。
自分の土地にあるはずのない建物の登記記録があります。この場合、どのようにすればよいのでしょうか？: 土地を売買により取得している場合、売主側が土地を更地にした際に建物滅失登記をし忘れたことが考えられます。登記の申請人は建物の所有者になりますから建物の所有者に頼んで、建物滅失登記をしてもらいましょう。しかし、協力が得られない場合、利害関係人（土地の所有者等）から建物を管轄している法務局に建物滅失の申出をすることができます。

境界や測量におけるよくある質問

昔あった杭（境界標）が見当たらず境界がわからなくなりました。このような場合はどのようにすればよろしいでしょうか？: 道路工事やブロック工事、埋立て工事等により、杭（境界標）が抜けてしまったり見えなくなってしまうことはよくあります。
境界標が分からなくなったまま放置しておくと、誤った位置に塀を積んでしまったり、思いがけないことで境界紛争になることもあり得ます。そんなことになる前に、境界の専門家である土地家屋調査士にご相談ください。測量をして隣接土地所有者と立会いの上で、解決するのが解決の近道です。
また、工事などで今後境界標が抜けてしまう可能性があるとき、境界標の位置をあらかじめ実測（測量）して、工事が終わった後に元の位置に境界標を復元することも可能です。まずはご相談ください。
境界確定測量とはどんなとき必要なのですか？: 土地分筆登記や地積更正登記をするとき、土地を持っているがどの位の広さなのか分からないのではっきりさせておきたいとき、相続税として土地を物納するときなどに必要となります。まずは一度お気軽にご相談ください。
分筆登記には境界確定測量が必ず必要なのですか？: 原則として必要となります。
ただ、例外的なケースもあります。ご状況にあった適切なアドバイスを致しますので一度ご相談ください。
法務局の「地図」と所有地の形が異なっています。どうしたらいいですか？: 法務局に備え付けてある地図に、初めから誤りがあるときは「地図訂正」の申出をすることができます。その際、地図が作成された当初から間違っていたことを証明する図面や書類を提出する必要があります。それに対し現地の地形や区画を変更したことにより、地図と一致しなくなった場合には「分筆登記」「合筆登記」等の申請手続きにより地図と現地を一致させる必要があります。
現況測量はどんなとき必要となるのですか？: 土地の売却を考えていておよその面積を知りたい、建物を建築するに当たっておよその形状・面積を知りたいときなどです。